Налоги в Греции для владельцев золотой визы

Какие налоги платит держатель золотой визы, если он не стал налоговым резидентом Греции

Золотая виза не обязывает вас переезжать в Грецию. Но если вы купили здесь недвижимость, ряд налогов придется платить независимо от вашего налогового статуса.

Покупка недвижимости

Приобретение недвижимости в Греции начинается с получения налогового номера AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου). Он необходим для оформления сделки, уплаты налогов, регистрации недвижимости и дальнейшего взаимодействия с фискальной службой. Получить AFM могут не только налоговые резиденты Греции, но и иностранцы, постоянно проживающие за рубежом.

Помимо стоимости самого объекта, инвестору стоит учитывать дополнительные расходы. При покупке вторичной недвижимости покупатель фактически платит налог в размере 3,09 % от налоговой стоимости объекта. Он складывается из налога на передачу права собственности (3 %) и муниципального сбора, который составляет 3 % от суммы этого налога. Этот платеж вносится до подписания договора купли-продажи.

При покупке недвижимости на первичном рынке применяется НДС в размере 24 %. Однако сейчас в Греции действует временная приостановка этого налога для большинства новых объектов. Если застройщик оформил переход на этот режим, вместо НДС покупатель уплачивает налог на передачу права собственности. Данная льгота действует до 31 декабря 2026 года.

Эти правила применяются независимо от того, является ли покупатель налоговым резидентом Греции или получает золотую визу. Для нерезидентов порядок налогообложения при покупке недвижимости такой же, как и для остальных инвесторов.

Владение недвижимостью

После покупки недвижимости в Греции новый владелец должен подать декларацию E9, в которой указываются основные сведения об объекте: его местоположение, год постройки, площадь, тип недвижимости, доля владения и другие характеристики. Если данные меняются, например после покупки, продажи или изменения доли, E9 нужно обновить до 31 марта следующего года.

На основании данных из декларации E9 греческая налоговая служба считает ENFIA — единый налог на владение недвижимостью. Его платят все владельцы объектов в Греции по состоянию на 1 января каждого года, независимо от того, живут они в стране или нет.

Размер ENFIA не рассчитывается по одной фиксированной ставке. Для физических лиц он состоит из основного налога по каждому объекту (примерно от 2 до 16 EUR за м² в год) и возможного увеличения, если общая стоимость недвижимости владельца превышает 500 000 EUR. При расчете учитывают местоположение объекта, площадь, назначение, год постройки, этаж, количество фасадов и общую стоимость недвижимости.

В некоторых случаях сумму ENFIA можно уменьшить. С 2025 года для жилых объектов, полностью застрахованных от землетрясений, пожаров и наводнений, действуют льготы при уплате ENFIA. Скидка составляет 20 % для объектов стоимостью до 500 000 EUR и 10 % для более дорогой недвижимости. Даже если владелец недвижимости остается налоговым нерезидентом Греции, обязанность ежегодно платить ENFIA сохраняется.

Долгосрочная аренда

Если вы получаете доход от аренды греческой недвижимости, его необходимо декларировать в Греции независимо от того, где вы проживаете постоянно. Договор аренды регистрируют через электронный сервис Property Rental Statements на сайте греческой налоговой службы AADE (на английском — IAPR, Independent Authority for Public Revenue). Это нужно сделать до конца месяца, который следует за месяцем заключения договора. При регистрации указываются:

• срок аренды;
• размер ежемесячной платы;
• дату составления договора;
• налоговый номер (AFM);
• кадастровый номер объекта (ATAK);
• энергетический сертификат здания;
• номер подключения к электросети.

С 2026 года в Греции введена новая шкала налогообложения доходов от сдачи недвижимости в аренду. Налог рассчитывается по прогрессивной шкале. Каждая часть дохода облагается по своей ставке:

Например, если доход составил 20 000 EUR, первые 12 000 EUR облагаются по ставке 15 %, а оставшиеся 8 000 EUR — по ставке 25 %.

Собственники недвижимости могут уменьшить подоходный налог за счет вычета расходов на ремонт и модернизацию жилья. Льгота распространяется на работы по повышению энергоэффективности, функциональному улучшению и обновлению объекта. Максимальная сумма расходов составляет 16 000 EUR, а вычет распределяется равными частями на пять лет. Для получения льготы расходы должны быть подтверждены документами и оплачены безналичным способом.

Какие налоги возникают, если инвестор становится налоговым резидентом Греции

Статус налогового резидента означает, что в греческой декларации необходимо отражать все источники дохода, включая зарубежные активы, инвестиции, дивиденды, проценты и доходы от бизнеса. Каждый вид дохода в Греции облагается по своим правилам, например:

Таким образом, после получения статуса налогового резидента вопрос уже не сводится только к купленной недвижимости. Если у вас есть бизнес, инвестиции, банковские счета, ценные бумаги или другие активы, важно учитывать, как они будут облагаться налогом после смены налогового статуса.

Льготные режимы для новых резидентов

В Греции действуют особые льготные режимы, которые закреплены Налоговым кодексом (закон 4172/2013). Они позволяют платить налоги на более выгодных условиях и могут заинтересовать инвесторов и пенсионеров.

Article 5A Non-Dom для HNWI

Режим Non-Dom ориентирован на состоятельных иностранцев, которые становятся новыми налоговыми резидентами Греции. Основное преимущество режима заключается в фиксированном налоге. С зарубежных доходов нужно платить 100 000 EUR в год независимо от их размера.

Воспользоваться режимом Nom-Dom могут лица, которые не были налоговыми резидентами Греции на протяжении 7 из последних 8 лет. Еще одно условие — инвестиции в экономику страны в размере не менее 500 000 EUR. Средства можно вложить в недвижимость, бизнес, акции, ценные бумаги или доли в местных компаниях. После подачи заявления на применение льготного режима у вас есть 3 года, чтобы выполнить инвестиционные обязательства. При этом владельцам греческой золотой визы не нужно дополнительно вкладывать эту сумму, если инвестиционный ВНЖ сохраняется.

Льготный режим действует 15 налоговых лет и охватывает лишь те доходы, что были получены за пределами Греции. Прибыль из греческих источников облагается налогом на общих основаниях. Режим можно распространить и на членов семьи (супругов, зарегистрированных партнеров, детей и родителей). За каждого родственника, включенного в программу, необходимо дополнительно уплачивать 20 000 EUR в год.

Если ежегодный платеж не внесен полностью или инвестиции не внесены в течение установленного срока, право на применение режима утрачивается, после чего налогообложение осуществляется по общим правилам.

Article 5B 7 % для иностранных пенсионеров

Для иностранных пенсионеров, которые переносят налоговое резидентство в Грецию, действует особый льготный режим. По его условиям зарубежная пенсия облагается по ставке 7 %. Пользоваться скидкой можно в течение 15 налоговых лет.

Чтобы воспользоваться льготой, нужно не иметь налогового резидентства Греции 5 из последних 6 лет. При этом страна вашего предыдущего налогового резидентства обязана иметь с Грецией договор о сотрудничестве в фискальной сфере.

Налоговая служба принимает заявки до 31 марта соответствующего года. Льготный режим начинает действовать со следующего налогового периода после одобрения вашего ходатайства.

Ставка 7 % применяется ко всему зарубежному доходу, а не только к пенсионным выплатам. При этом международные соглашения об избежании двойного налогообложения продолжают действовать и после перехода на этот режим.

Отказаться от льготы можно в любой момент. В то же время, если вовремя не выполнять свои налоговые обязательства, право на применение режима утрачивается.

Двойное налогообложение

Если вы являетесь налоговым резидентом одной страны, а доход получаете в другой, это может привести к двойному налогообложению. Чтобы избежать такой ситуации, страны заключают соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН). Они определяют, где именно платится налог с конкретного вида дохода, учитываются ли суммы, уже уплаченные за рубежом. На сегодняшний день Греция подписала такие соглашения с 58 государствами, включая Российскую Федерацию.

Если золотая виза нужна вам для путешествий или свободных поездок в Грецию по бизнес-делам, а основная жизнь остается в другой стране, в Греции платятся налоги только с местных доходов. Рассмотрим такую ситуацию: гражданин Казахстана открыл в Греции компанию, но продолжает жить и работать в Казахстане, где остаются его семья и основной бизнес. В этом случае налоговым резидентом он остается в Казахстане. В Греции он платит налог только с дохода от деятельности греческой компании. Поскольку между Грецией и Казахстаном не действует СИДН, Казахстан вправе повторно облагать налогом этот доход.

Если вы переезжаете в Грецию и переносите сюда центр своей жизни, для целей налогообложения здесь будут учитываться все ваши доходы. Допустим, вы переехали в Грецию и открыли здесь собственный бизнес. При этом в другой стране у вас осталась квартира, которую вы сдаете в аренду. Доход от этой аренды сначала облагается налогом по месту нахождения объекта. Если между странами не действует СИДН, этот же доход может повторно облагаться налогом в Греции.

Пенсионные выплаты тоже могут быть связаны сразу с двумя странами. Например, человек много лет работал во Франции и вышел там на пенсию, а затем решил переехать в Грецию. В результате возникает вопрос, какое государство имеет право облагать такой доход налогом. В таких ситуациях многое зависит от соглашения между государствами, а в отдельных случаях дополнительным преимуществом может стать льготный режим Греции для иностранных пенсионеров.

Нередко недвижимость, купленная для получения золотой визы, со временем превращается в инвестиционный актив. Например, владелец живет за пределами Греции, но сдает квартиру по долгосрочному договору аренды. В такой ситуации доход считается полученным из греческого источника и подлежит налогообложению в Греции. Но если страна вашего налогового резидентства тоже считает эту прибыль налогооблагаемой, обязанность по уплате может возникнуть сразу в двух странах. Избежать этого помогает СИДН, если он действует в конкретном случае.

Частые ошибки инвесторов

Налоговые вопросы редко становятся главным критерием при выборе инвестиционной программы. Чаще внимание сосредоточено на сумме вложений, сроках получения ВНЖ и перспективах роста стоимости недвижимости. Однако именно детали, связанные с налогообложением, нередко вызывают больше всего вопросов уже после покупки объекта.

Одно из самых распространенных заблуждений — воспринимать золотую визу как налоговый статус. Инвестиционный ВНЖ сам по себе не меняет налоговое резидентство человека. Для этого учитываются совсем другие факторы: продолжительность пребывания в стране, место проживания семьи, наличие бизнеса и других устойчивых связей с Грецией.

Не меньше вопросов вызывает льготный режим Non-Dom. Некоторые инвесторы предполагают, что внесение инвестиций по программе Golden Visa автоматически дает право пользоваться налоговыми льготами для новых резидентов. Однако это отдельный механизм со своими условиями и процедурой оформления.

Еще один момент, который иногда упускают из виду, связан с оформлением декларации E9 и ежегодным налогом ENFIA. Многие сосредотачиваются только на покупке недвижимости, забывая, что сразу после оформления сделки появляются и налоговые обязанности.

Многие покупают недвижимость с расчетом сдавать ее туристам, например через Airbnb. Но после изменений, вступивших в силу в 2024 году, объекты, приобретенные для участия в программе Golden Visa, запрещено сдавать в краткосрочную аренду. Исключение — объекты, где помимо размещения гостям оказываются дополнительные услуги (например, гостиницы). Поэтому рассчитывая доходность, нужно учитывать, что в большинстве случаев можно заключать только долгосрочные договоры аренды.

Покупка недвижимости в Греции не отменяет требований страны, налоговым резидентом которой вы остаетесь. К примеру, может оказаться, что квартиру нужно указать в декларации, сообщить об открытии счета за рубежом или учитывать доходы и расходы по иным правилам. Проверить такие нюансы стоит заранее, а не после покупки.